Vil boligmarkedet falde yderligere 10% i 2012?

Skrevet af den 31/01/2012 i Økonomi - 6 kommentarer

Det danske boligmarked faldt omkring 10% i 2011, og intet ser ud til at 2012 bliver meget bedre for boligejerne. Flere faktorer spiller ind i prisdannelsen af boligerne, og det afhænger i høj grad af, hvilke boligtyper der ses på. Vi spår, at boligmarkedet over en bred kam falder yderligere 10% i 2012.

Faldet 25% siden boligboblen sprang

Boligerne i Danmark er faldet omtrendt 25% fra toppen i 2007, da boligboblen sprang. Federal Reserve med Alan Greenspan i front havde kunstigt pustet boblen op med hjælp fra historisk lave renter siden årtusindeskiftet. Når renten ikke bliver fastsat på markedet, men af centralbankerne, medfører det en masse misallokeringer af kapital, der på et tidspunkt skal rettes bod på. Det er hvad der sker i disse år.

Overvægt af negative faktorer

Det er svært at få øje på positive forhold, der kan stabilisere markedet. Den lave rente gør det billigere at låne til et nyt hus, men der er naturligvis en grænse for, hvor lavere renten kan blive. Vi mener, at grænsen for private er nået, og at der ikke skal forventes yderligere betydelige rentefald. Dermed er den lave rente en bombe under boligmarkedet idet, at bare små rentestigninger kan udløse yderligere prisfald. I et miljø med faldende renter burde man se en stabilisering eller endda stigninger på boliger, men når det modsatte er tilfældet, vidner det om alvorlige problemer. Federal Reserve har meldt ud, at de vil holde renten tæt på nul frem til 2014, hvilket dog kan være en lille trøst for boligejerne. Så længe gældskrisen raser, vil centralbankerne gøre alt for at holde renten på nul.

Gældssituationen i EU og USA giver naturligvis grund til bekymring på ejendomsmarkedet. Når der er usikkerhed om fremtiden, holder købere sig tilbage, og venter og ser tiden an. Dem der sidder trygt i det, holder på boligen, og bidrager til at efterspørgslen er i bund. Udbuddet vil dog stadig være der fra folk der er tvunget til at sælge enten pga. skilsmisse eller økonomiske forhold, og dette mismatch mellem sælgere og købere vil presse priserne yderligere nedad.

En beskatning af boliger vil ligeledes kunne presse priserne. De fleste økonomer anbefaler efterhånden en sænkning af på arbejde og en forhøjelse af boligbeskatningen, til fordel for førstegangskøbere. Man skal dog huske på, at sidder man med en bolig som er faldet i pris, så er tilsvarende boliger ligeledes faldet i pris, så med mindre man trækker sig fra ejerbolig markedet, mister man ikke noget ved det. Politikerne er fortsat imod beskatning af boliger, men ud fra et samfundsmæssigt synspunkt kan det bestemt være at overveje.

Forskel på boligtyper

De såkaldte “baby boomers” eller 68 generationen begynder at trække sig fra arbejdsmarkedet de kommende år. De vil i stigende grad søge mod lejligheder i byerne, hvilket betyder flere villaer og parcelhuse i udbud, kombineret med en høj efterspørgsel efter leje og ejerlejligheder. Sammenholdt med en generel stigende urbanisering i samfundet, vil det holde hånden under boliger i storbyerne og presse prisen på boliger uden for disse områder ned.

Regimeskift i holdning

De gyldne dage hvor kan kunne købe en bolig og sælge den videre få måneder senere med en sekscifret gevinst er for længe borte. De fleste mennesker har vænnet sig til, at man ikke kan få en “gratis” gevinst ved et boligkøb. En bolig skal først og fremmest ses som et tag over hovedet, og dernæst som en langsigtet investering, der giver et sikkert og moderat afkast.

Bunden er ikke fundet endnu

Kigges på boligmarkederne i resten af verden, har de fleste vestlige økonomier oplevet fald. Dog tyder det ikke på, at en generel bund er fundet. Boligpriserne i Canada og Australien er stadig alt for høje og skriger på en korrektion. Først når samme tendens ses i de vestlige lande, kan man begynde at kigge på en bund.

Der er nok ikke mange eksperter der vil dele vores holdning om et 10% fald, selvom Danske bank spår et fald på mellem 5 og 10% i 2012. For at 10% skal blive en realitet kræves det, at den økonomiske situation bliver værre end 2011. Det er ingen hemmelighed, at vi tror, at 2012 bliver et skelsættende år, der kan byde på store forandringer i verdensøkonomien og i de udenrigspolitiske forhold.

Hvad mener du, falder det yderligere 10% i 2012?

Om forfatteren

Jesper startede Sølvinvestor i februar 2011 og står for den daglige vedlige-holdelse af hjemmesiden. Jesper studerer nationaløkonomi med særligt fokus på makroøkonomi og finansiering, og interessen ligger specielt på ædelmetallers rolle i verdensøkonomien i dag og i årene fremover. Læs vores vision.

6 kommentarer den "Vil boligmarkedet falde yderligere 10% i 2012?"

  1. PMPirate 31/01/2012 kl. 23:28 Svar

    Da kun de færreste boligkøbere kan betale kontant for en ejendom, afhænger boligpriserne i høj grad af, hvor let og billigt det er at låne til boligkøbet.

    Subprimekrisen i USA var et tydeligt eksempel: Ved at gøre det lettere at låne penge til fast ejendom steg priserne, idet flere havde mulighed for at købe, hvorved efterstørgslen steg. Det gav efterhånden et indtryk af, at boligpriserne altid steg, hvilket gjorde långiverne endnu mindre forsigtige. Altså en selvforstærkende spiral. Selv da flere eksperter begyndte at advare om det, kunne det fortsætte et stykke tid endnu, idet store finanshuse kunne “ompakke” gælden og sælge den videre med en AAA rating. Men træerne vokser ikke ind i himlen, og værdi opstår ikke ud af den blå luft. Og vi ved alle hvordan det endte…

    Her i landet har vi traditionelt haft et mere sundt marked for boliglån. Men også her har vi måttet se en boligboble, især fordi det er blevet lettere og billigere at tage boliglån. Det skyldes især de forholdsvis nye muligheder for afdragsfrie og variabelt forrentede lån.

    Specielt den store mængde af variabelt forrentede lån ser jeg som en systemisk trussel mod boligmarkedet. Lige nu holder den lave rente hånden under boligpriserne, men vi må ikke glemme risikoen ved at finansiere langsigtet med den korte rente.

    Vi har været heldige, at den finansielle uro har medført at kapitalen er flydt ind i danske realkreditobligationer, som har været betragtet som en sikker havn. Det har givet højere priser på obligationerne, og dermed lavere renter end vi ellers havde set. Når finansieringen er billigere har flere råd til at købe, og derved har vi ikke set de prisfald vi ellers ville have set.

    Men hvis denne kapital igen begynder at søge andre steder hen, kan det hurtigt gå den anden vej. Det vil medføre en stigende kort rente, hvilket vil medføre flere tvangsauktioner. Og flere tvangsauktioner vil få kreditorerne til at kræve højere rente til gengæld for den højere risiko. På den måde kan vi hurtigt komme ind i en ond cirkel, som kan få det danske boligmarked til at kollapse.

    Jeg er enig i, at en sænkning af skat på arbejde og en forhøjelse af boligbeskatningen ville være fornuftigt. Men jeg tror ikke det sker, idet politikerne på kort sigt ville gøre sig selv upopulære med et tiltag der ville sænke boligpriserne. Det er samme kortsigtede problematik, som har skabt den enorme gældsbyrde de fleste nationalstater har nu.

    • admin 01/02/2012 kl. 18:54 Svar

      God analyse pirat. Hvor meget vurderer du, at boligmarkedet i Danmark falder i 2012?

      • PMPirate 01/02/2012 kl. 21:30 Svar

        Det er svært at spå – især om fremtiden. Men jeg vil umiddelbart gætte på et forholdsvist moderat prisfald på omkring 8% i 2012.

        Hvis den korte rente igen stiger, kan det medføre langt mere markante prisfald, men jeg tror ikke vi vil se det før tidligst i andet kvartal 2013.

        • Keld 02/02/2012 kl. 06:49

          Tja – der er jo også den joker, der ligger i den øgede penge printning. Vil det påvirke inflationen på den korte bane, hyperinflation?
          I så fald kan man jo forestiller sig gigantiske stigninger – dog ikke i metal-værdi.

  2. Admin 30/04/2012 kl. 10:53 Svar

    “Fra januar til februar 2012 var der på landsplan prisfald på enfamiliehuse på 2,6 pct., ejerlejligheder faldt 1,4 pct. og sommerhuse 1,5 pct. ” http://borsen.dk/nyheder/boligen/artikel/1/231464/oekonom_boligtal_er_en_spand_koldt_vand_i_hovedet.html Hvis tendens fortsætter så er 10% fald i 2012 meget sandsynligt.

Skriv en kommentar